Стратегічна основа відновлення житлового фонду

---

Ці руйнування не просто додають нові проблеми, а й прискорюють процес застарівання існуючої інфраструктури, роблячи будівлі, які вже перебували в незадовільному стані, аварійними. Це означає, що відновлення не може бути простим поверненням до довоєнного стану; воно вимагає комплексного підходу, спрямованого на модернізацію та підвищення стійкості.

Оцінка житлового фонду України

Поточний стан та технічний стан

Житловий фонд України перебуває у незадовільному стані, що зумовлено багаторічним недостатнім фінансуванням капітального ремонту. В останні роки на капітальний ремонт житлового фонду виділялося не більше 15% від необхідної суми. Це призвело до значного погіршення технічного стану житла: кожна третя квартира або будинок потребує капітального чи поточного ремонту.

Приблизно 75% населення України проживає у старому житловому фонді, збудованому в 1960-х — 1980-х роках, причому 15% — у будинках 1960-х років побудови. Майже кожна третя багатоквартирна споруда належить до серії “хрущовок”.

Ця сума збільшилася на 12,6 мільярда доларів США з початку 2024 року через триваючі ракетні удари та бойові дії. За оцінками Світового банку, Україна втратила 10% свого житлового фонду внаслідок війни. На початок 2025 року в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна було зареєстровано 247 819 об’єктів, з яких 222 424 — житлові будівлі. Найбільші руйнування зафіксовані в Донецькій, Харківській, Луганській, Запорізькій, Херсонській, Київській, Миколаївській та Чернігівській областях. Лише в Харківській та Донецькій областях налічується понад 44 000 пошкоджених об’єктів у кожній.

Прогнозоване застарівання та аварійний стан

Станом на початок 2020 року, 60,7 тисячі житлових будівель, що становить 0,6% від загального житлового фонду країни, були класифіковані як ветхі або аварійні. Загальна площа цих будівель сягала 5,1 мільйона квадратних метрів, де проживало 145,7 тисячі осіб. З них 46,1 тисячі будівель були визнані ветхими (з фізичним зносом понад 60%), а 17,1 тисячі — аварійними.

Панельні “хрущовки”, термін експлуатації яких становив 50 років, мали бути знесені в період з 2017 по 2025 рік, залежно від року побудови. Цегляні “хрущовки” та “сталінки” мають більш тривалі терміни служби, але також поступово старіють. Фізичний знос житлових будівель за нормальних умов експлуатації може досягати 75,3% до кінця їхнього нормативного терміну служби. Хронічна відсутність капітальних ремонтів, про що свідчить задоволення лише 15% від необхідної потреби у фінансуванні, прискорює цей процес зносу.

Таблиця 1: Прогнозоване застарівання та аварійний стан житлового фонду

Тип/Епоха забудови	Оригінальний/Продовжений термін служби	Приблизний період забудови	Поточний стан (прибл. % від загального фонду)	Прогнозований період масового переходу в аварійний стан/знесення (без втручання)	Оціночний % від загального фонду, що потребує знесення/капремонту в найближчі 5-15 років	Ключові регіони з високою концентрацією проблемного житла
“Хрущовки” (панельні)	25-50 років (продовжений до 60)	1957-1985	До 33% багатоквартирних будинків, 75% населення у житлі 60-80-х років	2017-2025 (для ранніх серій)	Високий, враховуючи закінчення терміну служби та військові пошкодження	Дніпропетровська, Донецька, Житомирська, Харківська, Одеська, Чернівецька, Київська
“Хрущовки” (цегляні)	50 років (продовжений до 150)	1957-1985	Включені до 75% житла 60-80-х років	2030-2040 (для пізніх серій)	Помірний, але потребує уваги до зносу комунікацій	Дніпропетровська, Донецька, Житомирська, Харківська, Одеська, Чернівецька, Київська
“Сталінки”	125-150 років	До 1950-х	Незначна частка, але старіє	2050-2100	Низький, але потребує точкових ремонтів	Київ, Львів, Одеса (історичні центри)
Масові серії (після 1980-х)	100+ років	1980-2000	Частина загального фонду	2050+	Низький, але вразливі до військових пошкоджень	Всі регіони, особливо великі міста
Нове будівництво (після 2000)	100+ років	Після 2000	2-3% від загального фонду	Далеко за 2100	Мінімальний, але вразливе до прямих військових ударів	Київська область, м. Київ, Львівська область

Інноваційні підходи до майбутнього будівництва та міського планування

Обов’язкові інтегровані укриття в нових житлових будівлях

Нове законодавство в Україні зобов’язує забудовників передбачати наявність укриттів та бомбосховищ у новобудовах. Ця вимога спрямована на забезпечення цивільного захисту на етапі планування та забудови, гарантуючи, що житлові комплекси не можуть бути введені в експлуатацію без належних захисних споруд.

Типові концепції захисних споруд включають сховища, протирадіаційні укриття та найпростіші укриття, такі як підвали та підземні паркінги. Рекомендується проєктувати споруди подвійного призначення, які можуть використовуватися раціонально в мирний час, наприклад, як підземні паркінги, але при цьому мати захисні властивості укриттів або протирадіаційних укриттів.

Також передбачаються “безпечні кімнати” (safe-room) всередині квартир, спроєктовані за принципом “двох стін”, які можуть слугувати тимчасовими укриттями, особливо для людей з обмеженими можливостями, літніх людей та сімей з дітьми. Підвали та цокольні поверхи також можуть бути укріплені та використовуватися як укриття.

Прискорені будівельні технології

3D-друк у будівництві

Переваги 3D-друку:

• Економія ресурсів: Точне використання матеріалів мінімізує відходи та знижує витрати.
• Швидкість будівництва: Швидке зведення конструкцій дозволяє скоротити терміни реалізації проєктів з місяців до днів.
• Доступність житла: Зниження витрат та прискорення будівництва роблять 3D-друк ідеальним для масового будівництва доступного житла, особливо для малозабезпечених верств населення або в постраждалих від стихійних лих районах.
• Гнучкість дизайну: Технологія дозволяє створювати складні архітектурні форми, криволінійні стіни та унікальні фасади.
• Екологічність: Мінімізація викидів CO2 та можливість використання перероблених матеріалів роблять процес більш стійким.
• Зниження людського фактора: Для роботи 3D-принтерів потрібна мінімальна кількість персоналу, що знижує витрати на робочу силу та ризики травматизму.

Незважаючи на високу початкову вартість будівельних 3D-принтерів, їхній потенціал для трансформації будівельної галузі в найближчі десятиліття величезний.

Модульні та швидкозбірні будинки

Основні переваги модульних будинків:

• Швидкість виробництва та будівництва: Терміни реалізації модульних проєктів удвічі коротші, ніж при використанні традиційних технологій. Будинок може бути виготовлений приблизно за місяць і зібраний за пару тижнів.
• Економічність: Компактність, легка вага, мобільність та мінімалізм модульних конструкцій забезпечують їхню нижчу вартість порівняно з іншими типами будівель, при цьому вони не вимагають масштабного оздоблення.
• Мобільність: Готові конструкції легко транспортуються та переміщуються, що дозволяє швидко розгортати цілі селища в будь-якій місцевості та за необхідності переносити їх.
• Екологічність: Для будівництва використовуються натуральні та нешкідливі матеріали.
• Надійність: Дерев’яні конструкції стійкі до негативних впливів та оброблені від пожеж та шкідників.
• Індивідуальний підхід: Можлива індивідуальна комплектація, планування та розміри, а також інтеграція вбудованих меблів.
• Інтеграція укриттів: У приватних модульних будинках можна передбачити укриття подвійного призначення, які слугують одночасно погребом і прихистком, частково або повністю заглибленим у землю. Також розглядається можливість будівництва мобільних захисних споруд (контейнерів або блоків) та споруд подвійного призначення, таких як підземні паркінги, які функціонують як укриття.

Виробничі потужності дозволяють реалізовувати великі обсяги таких конструкцій, доповнюючи їх інфраструктурою та благоустроєм, що робить їх ідеальними для комплексних проєктів відновлення.

Принципи сталого міського дизайну в умовах вiйни

Після повномасштабного вторгнення Росії, підходи до проєктування житла та міського середовища в Україні кардинально змінилися, ставлячи безпеку людей на перше місце. Нові норми цивільного захисту були оновлені та стали більш жорсткими та реалістичними, враховуючи сучасні загрози.

Одним із ключових принципів є акцент на малоповерховій та середньоповерховій забудові. Експерти зазначають, що менша висотність будівель допомагає уникнути масивних житлових кварталів, таких як Позняки або Троєщина, що робить їх менш вразливими до руйнувань. Середньоповерхова забудова також дозволяє досягати хороших показників щільності квадратних метрів на гектар, особливо при комплексній забудові великих ділянок, при цьому забезпечуючи менший вуглецевий слід порівняно з висотками.

Швидкість відновлення забезпечується середньоповерховою та низькоповерховою забудовою, що дозволяє виграти час у післявоєнний період. Комфорт і безпека досягаються завдяки проживанню на нижніх поверхах, що полегшує доступ до вулиці та швидку евакуацію в умовах війни, а менша кількість сусідів сприяє тіснішим соціальним зв’язкам і створенню камерних просторів. Стійкість малоповерхових будівель проявляється в їхній сейсмостійкості, стабільному мікрокліматі та менших витратах на обслуговування. Функціональність перших поверхів забезпечується власними спусками в підвали, які можуть слугувати укриттями, надаючи додаткову безпеку та зручність.

Українські архітектори активно вивчають міжнародний досвід, зокрема, практики Ізраїлю, який має багатий досвід проєктування будівель з урахуванням постійних загроз, а також проєкти з регіонів з високою сейсмічною активністю для підвищення конструктивної міцності.

Посилення захисних споруд передбачає збільшення товщини огороджувальних конструкцій та перекриттів для витримування ударних навантажень. Системи швидкого доступу включають проєктування зручних евакуаційних шляхів, достатньої кількості виходів та встановлення вказівників із шрифтами Брайля на поручнях і дверях для швидкої орієнтації. Автономність житла забезпечується оснащенням будинків системами незалежного функціонування при відключенні електроенергії, такими як газові котельні чи генератори. Інклюзивні рішення передбачають навчання архітекторів та впровадження заходів для забезпечення доступності й безпеки для всіх категорій населення.

Інтеграція елементів військової інфраструктури для цивільного захисту

Концепція безпечного міста в умовах потенційної військової загрози передбачає не тільки пасивний захист, а й активні заходи зі зниження ризиків. Хоча пряме інтегрування систем РЕБ у цивільну інфраструктуру для захисту міст не є широко обговорюваною цивільною практикою, військове застосування РЕБ для захисту критичної інфраструктури від дронів вже довело свою ефективність. Системи РЕБ, такі як “Буковель-АД” та “Нота”, використовуються для придушення сигналів GPS та управління дронами, що дозволяє захищати електростанції та військові склади від атак.

Стратегічний розподіл населення та укріплення інфраструктури також є важливими аспектами. Дослідження показують, що мешканці великих населених пунктів частіше відчувають небезпеку (44% у містах з населенням 100 тис. і більше, порівняно з 24% у селах). Це пов’язано з вищою щільністю забудови та концентрацією потенційних цілей. Принципи безпечного міського планування в умовах війни мають враховувати цей фактор. Необхідно уникати надмірно щільної та висотної забудови, яка збільшує масштаби руйнувань та ускладнює евакуацію в разі ударів. Замість цього, слід заохочувати розвиток малоповерхових та середньоповерхових районів, які пропонують швидший доступ до укриттів та вулиці, а також меншу вразливість до масових руйнувань.

Укріплення критичної інфраструктури, такої як водопостачання, енергопостачання та транспортні вузли, є обов’язковим і проводиться як у мирний час, так і в умовах воєнного стану. Це включає не тільки фізичний захист, а й децентралізацію ключових систем, щоб їх пошкодження в одному місці не призводило до колапсу всієї мережі.

Рекомендації та довгострокове бачення

Більша частина житлового фонду України, особливо типової забудови, знаходиться у незадовільному технічному стані. Це стосується як самих будівель (фундаменти, стіни, дахи), так і інженерних мереж (водопровід, каналізація, опалення, електропроводка).

За офіційними даними, частка аварійних та передаварійних будівель в Україні становить близько 5-10%, але експерти вважають, що реальна цифра значно! вища. Відсутність комплексних підходів, міських та державних програм у визначенні загального технічного стану житлового фонду, внутрішніх та зовнішніх мереж будівель та споруд окремих міст – вкрай негативно впливає реальне розуміння цих громад на реальний стан справ. 

Згідно нормативних документів проводиться раз на 10 років (в разі потреби  частіше) для визначення необхідності та обсягів ремонту. 

По-факту, процес розпочався але наразі відсутня точна та актуальна статистика щодо загальної кількості будинків в Україні, які мають технічний паспорт, а також процент житлового фонду з визначеним технічним станом. 

Тривалий процес інвентаризації характеризується багатоетапною процедурою технічної інвентаризації житлового фонду, причому багато будівель, особливо старого фонду, можуть не мати оновлених технічних паспортів. Відсутність єдиної централізованої державної бази даних ускладнює ситуацію, оскільки інформація про технічні паспорти розпорошена між різними Бюро технічної інвентаризації та приватними компаніями, які надають ці послуги. Війна значно ускладнила та сповільнила процеси інвентаризації та обліку житлового фонду, адже велика кількість будівель була зруйнована або пошкоджена, що вимагає нового аудиту та документування.

Ситуація з капітальними ремонтами ще критичіша. В Україні існує значний недоремонт житлового фонду. Капітальні ремонти проводяться дуже повільно та в недостатньому обсязі. Причиною цього є недостатнє фінансування, відсутність ефективних механізмів співфінансування з боку мешканців та неефективне управління.

Оновлення застарілого житлового фонду, модернізація промисловості та безпечне міське планування мають доповнюватися вирішенням системних проблем. Відсутність єдиної державної бази даних ускладнює облік будівельних робіт і капітальних ремонтів. Дані, розпорошені між місцевими органами влади та комунальними підприємствами, не консолідуються в національну статистику, що гальмує ефективне планування. Різне тлумачення “капітального ремонту” залежно від типу будівлі чи джерела фінансування створює плутанину: для ОСББ це може бути лише заміна даху, а для державних об’єктів — повна реконструкція. У приватному секторі, зокрема в житлових будинках і дачах, значна частина робіт виконується неофіційно, без відображення в реєстрах чи статистиці, що ускладнює контроль і аналіз.

Економічна ситуація, погіршена повномасштабним вторгненням Росії, відволікає ресурси на відновлення критичної інфраструктури та зруйнованого житла, що знижує можливості для збору й аналізу даних. Для вирішення цих проблем варто створити централізовану систему обліку будівельних робіт, уніфікувати критерії капітального ремонту та посилити контроль за приватним сектором. Водночас децентралізація має забезпечити громадам ресурси й інструменти для ефективного управління цими процесами, а навчання фахівців із безпечного планування та реагування на надзвичайні ситуації зміцнить їхню спроможність.

РЕКОМЕНДАЦІЇ:

1. Впровадження комплексної, багаторівневої та глибинної Програми Реконструкції  житлового фонду України з врахуванням довоєнних проблем та прогнозуванням післявоєнних викликів.

2. Активне вивчення та переймання досвіду аналогічних реконструкцій та реновацій житлового фонду країн пострадянської епохи.

3. Гармонійне поєднання Програми з Генеральними планами міст, селищ та громад. Оптимальним рішенням є Реконструкція за укрупненим принципом «квартал», «мікрорайон», «вулиця», «історичний ареал», «промисловий об’єкт» та ін. із залученням провідних архітекторів, інженерів як національного так і міжнародного рівня.

4. Створення відповідального Органу з забезпеченням незалежних та стабільних джерел фінансування Програми,  з активним залученням міжнародних, державних та громадських організацій.

5. Доступність інформації про технічний стан та капітальні ремонти будівель та споруд покращується завдяки впровадженню електронних реєстрів та систем управління на рівні «громада-місто-область-країна».

Фінансування реновації потрібно організувати через державно-приватне партнерство, залучаючи приватних інвесторів, адже земля в центральних районах міст має високу економічну цінність.

Модернізація промислового потенціалу передбачає не лише ремонт, а й глибоке оновлення: заміну застарілих фондів, впровадження енергоефективних технологій для підвищення конкурентоспроможності української продукції.

Розвиток індустріальних парків на “зелених” територіях у безпечних регіонах сприятиме децентралізації промисловості, знижуючи її вразливість до атак і стимулюючи економічну диверсифікацію. Цільова державна підтримка й податкові пільги для підприємств, що інвестують у модернізацію чи нові виробництва, особливо експортно орієнтовані, пожвавлять цей процес.Міське планування має стати безпечним і стійким. Пріоритет — малоповерхова та середньоповерхова забудова, яка знижує вразливість до військових загроз, покращує психологічний комфорт і полегшує евакуацію. Укриття подвійного призначення — підвали, підземні паркінги, “безпечні кімнати” — мають бути обов’язковими в нових будівлях із суворим дотриманням оновлених ДБН.

Концепція “безпечного міста” передбачає стратегічний розподіл населення, укріплення критичної інфраструктури та інтеграцію систем РЕБ для захисту від повітряних загроз. Території після знесення старого житла слід перепланувати з урахуванням безпеки, екології та соціальної інфраструктури. Інноваційні будівельні технології відкривають нові можливості. 3D-друк у будівництві прискорить і здешевить зведення житла, особливо для масового чи тимчасового розміщення. Модульні та швидкозбірні будинки-конструктори, завдяки мобільності й захисним елементам, стануть ефективним рішенням.Місцеві громади мають відігравати ключову роль. Поглиблення децентралізації надасть їм більше повноважень і ресурсів для відновлення, містобудівного контролю та забезпечення безпеки. Навчання фахівців із безпечного міського планування та управління надзвичайними ситуаціями посилить їхню спроможність.

Довгострокове бачення України має бути спрямоване на створення стійкої, безпечної та сучасної країни, де інфраструктура не тільки відновлена, а й модернізована з урахуванням уроків війни. Це дозволить не тільки забезпечити гідні умови життя для громадян, а й закласти основу для майбутнього економічного зростання та національної безпеки.